A Câmara Municipal de Campo Grande debateu, nesta sexta-feira (29), o impacto do valor venal dos imóveis no IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e no ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Móveis). Atualmente, está em trâmite no Legislativo um projeto de lei enviado pela prefeitura que promove alterações que impactam no cálculo desses tributos pagos pelos moradores e empresários da Capital.
O ponto de partida do debate foi o parecer técnico elaborado pelo Núcleo de Perícias Judiciais (Nuperj) e assinado pelo perito judicial Wellington Valério Villa Nova. O estudo constatou discrepâncias, como a variação de 8 a 16 vezes no valor de referência entre empreendimentos em bairros vizinhos na mesma região e com condições urbanas similares.
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O estudo contemplou dados comparativos de diferentes regiões da cidade, incluindo valor venal, Planta Genérica de Valores (PGV), alíquotas e fator gerador, confrontando norma e prática.
As alíquotas do IPTU, que variam de 0,5% a 3,5%, incidem sobre o valor venal e variam conforme o tipo e o uso do imóvel, bem como a presença de melhoramentos públicos efetivos (pavimentação, água, esgoto, iluminação, equipamentos e serviços públicos). A alíquota mínima é aplicada apenas a glebas não edificadas e totalmente desprovidas de melhoramentos.
Outros problemas apontados pelo parecer técnico foram a cobrança maior entre terrenos com limitação de uso, como áreas de proteção ambiental; cobrança da taxa máxima em condomínios que executam manutenção da própria infraestrutura; cobrança antes do empreendimento ou edificação estar pronto; cobrança de IPTU em imóveis com características rurais; e diferenças entre o valor real do bem e o que é apontado pela prefeitura.
As análises de valores de IPTU para região do Lagoa, referente aos bairros Caiobá e São Conrado, mostram que no loteamento Villagio Vitória (R$ 364,42 m²) o valor do imposto é 14 vezes maior que o loteamento Vila Fernanda (R$ 25,88 m²), e em relação à Vila Nathalia, que é “vizinha de muro”, a diferença é de quase oito vezes (R$ 47,53 m²).
A maior diferença foi registrada na região do Imbirussu, no bairro Núcleo Indústrial. No loteamento Morada Imperial (R$ 232,79 m²), o valor do IPTU é 16 vezes maior que o loteamento Vila Entroncamento (R$ 14,08 m²).
O perito Wellington Valério Villa Nova ressalta a necessidade de “critérios técnicos, que respeitem as normas da ABNT”, citando exemplo de avaliações com diferenças significativas de terrenos vizinhos, principalmente no caso de novos loteamentos. Para tornar mais justa a cobrança, ele apresentou recomendações, como ajuste da PGV para loteamentos e bairros parecidos, corrigindo os saltos de valores em loteamentos novos; alíquotas proporcionais aos serviços entregues, métodos normatizados para cálculo, entre outras.
Debate
Representantes de sindicatos ligados à habitação, aos corretores de imóveis e aos construtores civis, além do Ministério Público Estadual, OAB (Ordem dos Advogados do Brasil), Tribunal de Contas e da prefeitura estiveram presentes na audiência proposta pelo vereador André Salineiro (PL), presidente das Comissões Permanentes de Controle de Eficácia Legislativa e de Defesa do Consumidor.
Os participantes demonstraram preocupação em pontos como a necessidade de transparência e cautela na correção da Planta Genérica para não trazer grandes impactos no mercado imobiliário, além da parte específica sobre “os imóveis não edificados situados em loteamentos fechados urbanos classificados como categoria L3”. Também a questão dos condomínios, em que particulares arcam com valores de infraestrutura e serviços dentro do loteamento.
A atualização da Planta Genérica é vista como salutar pelo presidente do Sindicato da Habitação (Secovi), Geraldo Paiva. “Acreditamos que o IPTU tem distorções em Campo Grande, alguns para acima, outros para baixo”, citando o exemplo da Avenida Calógeras, onde a atividade econômica reduziu.
A vice-presidente do Sindicato dos Corretores de Imóveis (Sindimóveis), Luciana de Almeida, defende que não sejam feitas mudanças drásticas nos valores.
“Os corretores trabalham com os sonhos das pessoas para a chave da casa própria. Nos preocupa entender todo cálculo do valor IPTU e ITBI cobrados. O valor venal impacta muito e o laudo apresentado nos mostra essas disparidades. Há necessidade que seja revista essa planta, mas com cautela”, alertou Luciana. Ela destacou que a cobrança acima impacta em desaceleração dos negócios e, consequentemente, nos cofres municipais, com a redução de arrecadação.
O projeto de lei enviado pela prefeitura estabelece que “a base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano será atualizada anualmente por ato do Poder Executivo, observados os critérios da Lei n. 5.405, de 14 de novembro de 2014, ou de outra lei que venha a substituí-la”.
Uma das preocupações apresentadas durante o debate foi a necessidade de critérios para a base de cálculo, caso haja aumento real, além da reposição da inflação. O advogado Marcelo Vieira, da Comissão de Assuntos Tributários da OAB, ressaltou que “a legislação tem que ser clara e justa para ambas as partes”, sem majorações repentinas ou conflito de normas.
O presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis, Roberto da Cunha, demonstrou preocupação sobre quem vai executar a Planta Genérica. “Na minha visão, o corretor é a pessoa mais indicada para dar valores de mercado porque está no dia a dia trabalhando”, disse, ao defender valores justos, sem impactos significativos aos contribuintes. “Preocupa ainda porque mexe com setor de locação, em que o inquilino paga IPTU. Deixo a proposta para que o Conselho possa ajudar nessa planta”.
A auditora fiscal Ana Paula Matos, da Receita Municipal, confirmou as divergências de imóveis na mesma região, conforme apresentado no relatório técnico. Ela explicou que a tributação segue dinâmica do mercado e quando ocorre parcelamento do solo, acaba tendo a atualização dos valores para os novos empreendimentos.
“Nossa última planta remonta à data de 2014, quando tivemos atualização em massa e a partir daí foram pontuais. Precisamos de pesquisa de mercado, observar valores e levar para a planta. Os de 2014 estão com índices de IPCA-E, em razão dessa métrica”, informou Ana Paula, falando sobre a necessidade de atribuir valores novos nos cálculos. “Estamos amarrados pela legislação porque não nos permite fazer atualização do entorno além dos índices de correção monetária. Temos conhecimento dessas discrepâncias”.
Ana Paula garantiu que serão promovidas atualizações sutis e recomposição da base de cálculo, de maneira técnica e transparente que pode ser auditada, incluindo nessa análise a Câmara Municipal. “Temos que corrigir as distorções. Temos interesse em regulamentar, manter justiça na tributação, de forma adequada e sutil sem trazer impacto negativo”, assegurou.
O relatório apresentado, contendo estudos de casos e exemplos por regiões, será disponibilizado para todos os vereadores, segundo Salineiro. “Fomos cautelosos, inclusive, com a apresentação de uma perícia para fazer, minuciosamente, análise das informações relacionadas ao IPTU de Campo Grande. Então, este trabalho que foi feito será fornecido para todos os vendedores e servirá de base para análise, além das informações fornecidas pelas entidades, que serão muito bem aproveitadas”, explicou.
